리츠 (부동산투자신탁, Real Estate Investment Trusts, REITs)

리츠(REITs) 란 수익을 창출하는 부동산을 소유 및 운영하거나 해당 부동산에 다양한 금융상품을 통해 투자하는 회사를 지칭합니다. 리츠는 뮤추얼펀드(mutual fund) 와 같이 다수의 개인 투자자들로부터 자금을 모집해 투자를 집행합니다. 따라서 개인투자자들은 리츠를 통해 부동산을 직접 소유해 운영하지 않고도 부동산 투자로부터 창출되는 배당금을 수취할 수 있습니다.

 
핵심요약
  • 리츠는 수익을 창출하는 부동산을 소유 및 운영, 또한 해당 부동산에 투자를 집행함으로써 수익을 창출하는 비즈니스 모델을 가진 회사임
  • 높은 배당율을 통해 투자자들에게 안정적인 수익을 창출하여 주지만, 자산가치의 상승을 통한 투자수익의 여력은 제한적인 특징을 가지고 있음
  • 대부분의 리츠는 일반적인 공모 주식과 같이 증권거래소에서 거래됨. 따라서 실물 부동산과는 대조적으로 유동성이 풍부함
  • 리츠는 주거용 아파트 단지, 통신탑, 데이터센터, 호텔, 의료시설, 오피스, 쇼핑센터, 산업용 창고 등 거의 모든 종류의 부동산에 투자함

리츠는 어떤 사업을 하나요?

대부분의 리츠는 특정 부동산을 매입해 임차인에게 리스해 주고 임대료를 수취한 뒤, 이에 대한 수익을 주주에게 배당으로 지급하는 사업을 영위합니다. 아래에서 언급될 모기지 리츠의 경우 부동산을 직접적으로 소유하지는 않되, 특정 투자자가 부동산을 매입하는 경우 부동산을 담보로 자금을 조달하여 줍니다. 모기지 리츠의 경우 해당 자금에 대한 이자수익을 수취합니다.

리츠의 부동산 포트폴리오는 주거용 아파트 단지, 데이터센터, 의료시설, 호텔, 통신용 광케이블, 통신탑, 에너지 파이프라인 등의 기반시설, 오피스 빌딩, 쇼핑몰 등 유통센터, 물품 보관시설, 삼림지, 산업용 창고 등 다양한 자산군을 포함합니다.

일반적으로 리츠는 특정 부동산 자산군에 투자하는 형태를 띕니다. 그러나 혼합형 리츠 등의 경우 오피스 및 쇼핑센터 모두에 투자하는 등 다양한 자산군의 부동산에 동시에 투자하기도 합니다.

리츠의 종류에는 무엇이 있나요?

리츠는 투자 방식에 따라 크게 주식형 리츠, 모기지 리츠, 하이브리드 리츠의 3가지 종류로 구분됩니다.

• 주식형 리츠
수익을 창출하는 부동산을 소유하고 운영하는 형태의 리츠로, 대부분의 리츠가 주식형 리츠에 해당됩니다. 주식형 리츠의 수익 대부분은 부동산 개발 및 재매각이 아닌 세입자로부터 수취하는 임대료로부터 창출됩니다.

• 모기지 리츠
부동산의 소유자 및 운영자에 담보대출 등의 형태로 직접적으로 대출을 주선하여 주거나 부동산에 대한 모기지담보증권 (Mortgage Backed Securities, MBS) 을 인수함으로써 간접적으로 부채를 조달하여 줍니다. 모기지 리츠의 수익 대부분은 부동산 소유자로부터 수취하는 담보대출에 대한 이자와 투자자에게 지불하는 대출에 대한 이자비용의 차이인 순이자이익으로부터 창출됩니다. 이로 인해 모기지 리츠의 수익성은 금리의 변동성에 상대적으로 큰 영향을 받습니다.

• 하이브리드 리츠
주식형 리츠와 모기지 리츠를 혼합한 형태의 리츠입니다.

리츠는 또한 리츠 주식의 거래 방식에 따라 공모리츠와 사모리츠로 나뉠 수 있습니다.

공모리츠
리츠의 주식이 주요 증권거래소에서 활발히 거래되어 개인투자자들이 중개인을 거치지 않고 시장에서 자유롭게 주식을 매매할 수 있습니다. 따라서 공모리츠는 증권거래위원회 등 각국 금융규제당국의 규제 대상이 됩니다.

• 사모리츠
공모리츠와 달리 증권거래소에서 거래되지 않고, 주로 기관투자자들을 대상으로만 판매됩니다.

리츠 투자 판단에 있어 고려해야 할 사항에는 무엇이 있을까요?

개인투자자들은 직접 공모리츠의 주식에 투자하거나 리츠 뮤추얼펀드 또는 리츠 ETF 등을 통해 간접적으로 다양한 리츠에 투자할 수 있습니다. 또한 사모리츠의 사모발행(Private Placement) 에 참여하는 중개인 또는 펀드매니저를 통해 사모리츠에도 투자가 가능할 수 있습니다.

미국에만 225개 이상의 공모리츠가 거래되고 있기 때문에, 투자자들은 잠재적 투자 대상 리츠를 면밀히 분석하여야 합니다. 우선 분석 대상 리츠의 경영진의 약력 및 보상 체계를 자세히 분석하여야 합니다. 경영진의 보상이 해당 리츠의 운영 성과에 보다 많이 연동될수록, 리츠의 투자 판단 및 운영전략에 대한 경영진의 책임이 증가하여 리츠에 대한 개인투자자들의 성과 또한 증가할 확률이 높다고 판단할 수 있습니다.

리츠의 재무적인 지표 또한 중요한 분석 대상입니다. 리츠의 과거 주당순이익(Earnings Per Share, EPS), 배당수익률(Dividend Yield), 주당순이익에 감가상각비를 더하고 부동산매각에 따른 이익을 차감한 지표인 운영현금흐름(Funds From Operations, FFO) 등을 분석함으로써 향후 리츠의 현금흐름, 수익창출력 및 배당여력을 유추할 수 있습니다.

리츠 투자의 장단점에는 무엇이 있을까요?

투자자들은 리츠 투자를 통해 실물부동산 투자에 필요한 다량의 자금과 높은 실사(due diligence) 비용 없이도 다양한 종류의 부동산에 투자할 수 있고, 이를 통해 전통적인 주식 및 채권에 집중되어 있는 포트폴리오를 다각화할 수 있습니다. 또한 리츠는 임차인으로부터 수취한 임대료에서 운영비용을 제한 금액의 대부분을 배당으로 지급하는 사업모델을 영위하는 점에서 주식과 채권 사이 중위험 중수익의 성향을 띄고, 이는 포트폴리오에서 매력적인 헷징(hedging) 상품으로 사용될 수 있습니다. 뿐만 아니라, 투자자들은 리츠로부터 수취하는 높은 배당성향의 안정적인 배당금을 통해 다른 투자자산을 현금화하지 않고도 일정 수준의 현금 확보가 가능합니다.

한편으로는, 리츠는 다른 산업군의 주식에 비해 자산가격의 상승여력이 높지 않다는 단점이 있습니다. 이는 세전이익의 90%를 배당으로 지급한 뒤 남은 수익만 추가적인 자산 매입 등에 재투자가 가능한 리츠에 관한 법률에 기인합니다. 또한 리츠로부터 수취하는 배당금은 투자자의 일반적인 소득과 동일한 세율로 세금이 부과되며, 일부 리츠는 기존 포트폴리오 부동산 운영 및 추가자산 매입에 임대수익 대비 높은 비용을 지출하기도 합니다.

리츠의 실제 사례

리츠 투자에 있어 투자자들은 어떠한 부동산 섹터가 향후의 경제성장과 사회 변화, 사업 트렌드 및 소비특성의 발전 등으로부터 직간접적인 수혜를 받을 수 있을지 또한 중점적으로 고려해야 합니다. 예를 들어, 미국에서는 고령화 및 건강에 대한 인식 변화 등에 따라 헬스케어 산업이 급성장하고 있으며, 특히 병원, 요양원, 외래환자 진료 센터 등이 빠르게 증가하고 있습니다. 헬스피크 프로퍼티즈 (Healthpeak Properties) 는 헬스케어 산업에 중점을 두는 주요 리츠 중 하나입니다. 2020년 7월 22일 기준 헬스피크 프로퍼티즈는 144억 달러의 시가총액을 보유하고 있으며, 매일 대략 500만주의 보통주가 증권거래소에서 거래되고 있습니다. 헬스피크 프로퍼티즈의 부동산 포트폴리오는 크게 생명과학 연구 시설, 의료시설 운영사무실, 실버케어 센터로 구성되어 있습니다.

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