주택저당증권(Mortgage-Backed Securities, MBS)

주택저당증권(Mortgage-Backed Security, MBS)는 주택담보대출을 기초자산으로 두고, 투자자들에게 주택담보대출로부터 발생하는 이자와 원금을 지급하는 증권입니다.

  • 주택저당증권(MBS)는 주택담보대출을 기초자산으로 발행된 증권임
  • MBS를 통해 은행들은 대출규모를 늘릴 수 있었으며, 투자자들은 주택 부동산시장에 투자할 수 있었음
  • 하지만, 부동산 가격 상승과 함께 남발된 주택담보대출 및 MBS 때문에 부동산 시장에 거품이 발생했으며 이는 글로벌금융위기를 촉발하는 요소가 됨

주택저당증권(MBS)은 무엇인가요?

주택저당증권(MBS)은 자산담보부증권(ABS)의 일부로, 오로지 모기지(저당)만을 기초자산으로 두고발행됩니다. 주택저당증권을 사는 투자자는 본질적으로 주택 구입자에게 돈을 빌려주는 것입니다. MBS는 브로커를 통해 사고팔 수 있으며, 최소 투자액은 발행자마다 상이합니다.

일반적으로 주택저당 증권은 증권을 구성하는 기초자산인 모기지(Mortgage) 만큼 안정성이 뛰어납니다. 대부분의 MBS의 형태는 모기지로부터 발생하는 원리금의 현금흐름을 투자자에게 그대로 전이하는 패스스루(pass-through or pass-through security) 구조를 따릅니다.

주택저당증권(MBS)은 어떻게 발생되나요?

주택저당증권 대출에서 은행은 주택 구매자와 투자 산업 사이의 중개자 역할을 합니다. 은행은 고객에게 주택담보대출을 시행한 후, 해당 모기지를 특수목적법인(SPC)에 할인된 가격으로 판매할 수 있습니다. 은행은 승인한 주택담보대출을 더 이상 재무상태표에 계상하지 않고, 곧바로 유동화 하여 새로운 대출을 일으킬 수 있는 재원을 마련할 수 있습니다. 또한, 해당 모기지는 더 이상 은행의 소유가 아니므로 만약 주택 구입자가 나중에 채무불이행을 하더라도 손실은 보지 않습니다. 이 프로세스에서 은행은 주택담보대출을 위한 합리적인 기준을 지키고, 주택 소유자는 계속해서 이자를 지불하고, 신용평가 회사들은 MBS의 건전성과 안정성을 검토하는 실사를 수행해야 합니다. 담보 대출은 공인된 금융 기관에서 규제되고 허가되어야 하며, MBS는 공인 신용 평가 기관에서 발행한 상위 2개 등급 중 하나를 받아야 합니다.

주택저당증권(MBS)에는 어떤 종류가 있나요?

MBS에는 두 가지 일반적인 유형이 있습니다: 

1. 패스스루(Pass-through): 패스스루는 SPC가 모기지의 원리금을 회수하여 MBS 투자자에게 전달하는 신탁으로 구성됩니다. 모기지는 일반적으로 5년, 15년 또는 30년의 만기를 가지고 있습니다. 패스 스루의 만기는 패스 스루를 구성하는 주택담보대출의 원리금 상환에 따라 명시된 만기보다 짧아질 수 있습니다.

2. 담보 대출 의무 (Collateralized Mortgage Obligation): CMO는 트랑셰(tranches)라고 하는 여러 개의 증권 풀로 구성됩니다. 증권풀로부터 여러 개의 Tranche 층을 형성하고, tranche별로 원리금에 대한 우선순위, 위험 및 금리 등 다양한 특성을 구상합니다. 각 Tranche에는 투자자에게 반환되는 비율을 결정하는 신용등급이 부여됩니다.

MBS와 금융위기

MBS는 2007년부터 시작된 금융위기에 중심적인 역할을 했고, 전 세계 경제에 수조 달러의 손실을 입혔으며, 리먼브러더스를 몰락시키고, 세계 금융시장을 황폐화시켰습니다.

주택 가격의 급격한 상승 기조와 함께 MBS에 대한 수요도 증가하여, 은행들은 대출 기준을 낮추고 소비자들이 MBS시장에 뛰어들도록 부추겼습니다. 이것이 서브프라임 모기지의 시작이었습니다. 유명 주택저당회사인 Freddie Mac 과 Fannie Mae가 모기지 시장을 적극 지원하면서 주택저당증권이 무분별하게 발행되었고, 신용 등급도 무의미 해졌습니다. 이에 따라 미국의 주택 부동산 시장은 2006년에 최고조에 달했습니다.

대출금을 상환할 만큼 충분한 소득을 가지고 있지 않던 서브프라임 대출자들은 채무를 이행하지 못하게 되었고, 이에 따라 주택시장도 붕괴하기 시작했습니다. 점점 더 많은 사람들이 보유한 부동산의 가치가 그들이 진 부채보다 낮아지면서 결국 담보대출의 채무 불이행을 결정하게 되었습니다. 이에 따라 MBS 시장 가치를 뒷받침하는 모기지조차도 가치도 가파르게 떨어졌습니다. 

마찬가지로 기관투자가와 은행들이 부실 MBS 투자를 판매하려고 시도했다가 무산되면서 손실은 누적되고, 신용이 긴축되면서 많은 은행과 금융기관이 부실 위기에 처했고, 경제 전체가 붕괴 위험에 처할 정도로 대출에 차질이 생겼습니다.

결국, 미국 재무부는 신용 경색을 완화하기 위한 7천억 달러 규모의 금융 시스템 구제금융에 착수했습니다. 연방준비제도이사회(TARP)가 은행에 직접 자본을 투입하는 동안 연방준비제도이사회(FRB)는 몇 년에 걸쳐 4조 5천억 달러의 MBS를 매수했습니다.

MBS는 오늘날에도 여전히 발행되고, 시장에서 거래됩니다. 연방준비제도이사회는 여전히 MBS 시장의 상당 부분을 소유하고 있지만 점차 보유 지분을 매각하고 있습니다.

개념의 이해를 돕는 관련기사