거치식 주택담보대출 (Interest-Only Mortgage)

거치식 주택담보대출(Interest-only mortgage)은 주택담보대출의 채무자가 일정 기간동안 이자만 상환할 수 있도록 보장하는 약관을 가진 대출입니다. 거치식 주택담보대출의 경우 원금은 특정 날짜에 일시불로 상환되거나, 정해진 특정 기간동안 몇 차례에 걸쳐 상환됩니다.

  • 거치식 주택담보대출은 채무자가 자금조달 후 일정 기간동안 원리금을 상환하는 것이 아니라, 이자만 납입할 수 있는 형태를 갖춘 대출 상품임
  • 채무자는 거치식 주택담보대출을 통해 채무상환 비용을 일정 기간 동안 줄일 수 있지만, 이에 따라 자기자본비율을 높일 수 없고 향후 상환액의 급증으로 인해 과중된 재무부담을 떠안을 수 있음

거치식 주택담보대출 이해하기

거치식 주택담보대출은 다양한 방식으로 구성될 수 있습니다. 원금을 제외한 이지만 납입하는 방식이 대출 후 일정 기간으로만 한정될 수도 있고, 정해진 일자 마다 납입형태가 될 수 있고, 만기에만 일시금을 상환하는 것으로 구성될 수 있습니다.

하지만, 일반적으로 대부분의 거치식 주택담보대출은 원금을 제외한 이자만 납입하는 기간을 특정 기간동안만 허용합니다. 해당 기간이 지나면 일반적인 대출과 같이 이자와 원금을 분할 납부하는 방식으로 전환됩니다.

많은 경우 거치식 주택담보대출은 변동금리 주택담보대출에 적용되는데, 이를 거치식 변동금리 주택담보대출이라고 합니다. 이 경우 채무자는 대출 후 일정기간 동안은 원금을 제한 고정된 금리의 이자만 납입하게 되며, 기간 종료 후에는 변동금리가 적용된 이자와 원금을 분할하여 납부하게 됩니다. 가령 7/1 거치식 변동금리 주택담보대출의 경우, 채무자는 7년간 고정금리의 이자만 납부하게 되며, 7년 이후부터는 매년 시중금리에 따라 조정되는 이자와 원금의 일부를 상환하게 됩니다.

통상적으로 이자만 납입하는 기간, 곧 거치 기간이 종료되는 시점에서 채무자는 남은 이자와 원금의 상환 방식을 선택할 수도 있습니다. 가령 채무자는 리파이낸싱을 통해 새로운 대출약관에 따라 이전보다 낮은 금리가 적용된 이자와 금리를 납부할 수도 있으며, 담보로 설정한 부동산을 매각하여 남은 이자와 원금을 전액 상환할 수 있기도 합니다. 또 일부의 경우 남은 대출 기간동안 원금을 상환하지 않고, 만기 시점에서 전액 상환할 수도 있습니다. 

거치식 주택담보대출의 장단점

채무자는 거치식 주택담보대출을 통해 원금의 상환을 유예함으로써 거치 기간동안의 부채비용을 낮출 수 있습니다. 이를 통해 현금흐름을 단기적으로 개선할 수 있고, 미래 시점에서의 소득수준 증대에 따른 소비를 평탄화(consumption smooting)할 수 있기도 합니다.  

그러나 원금을 제한 이자만 납입하는 것은 주택에 대한 채무자의 자기자본비율이 개선되지 않는다는 것을 의미하기 때문에, 채무자의 향후 부채비용에 대한 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 향후 예상치 못한 비용지출 및 소득의 감소로 인해 재무수준이 악화되는 경우, 채무자는 채무불이행 위험에 직면할 수 있기도 합니다.