FFO(Funds From Operations)

FFO(Funds From Operations)는 부동산투자신탁(리츠)의 영업성적을 측정하기 위한 지표 입니다. 리츠 및 기타 유사한 투자신탁을 평가할 때 주당순이익(EPS) 대신 FFO를 활용하여 수익을 측정합니다.

핵심요약
  • FFO는 리츠의 영업성적을 측정하기 위해 사용되는 지표임
  • 분석가와 경영진은 FFO를 토대로 리츠의 수익성을 평가하며, 배당성향을 계산함
  • FFO는 부동산 매각 차익과 같은 일회성 비용을 포함하지 않습니다.

FFO(Funds From Operations)의 계산법

FFO 계산의 모든 구성요소는 리츠의 손익계산서와 현금흐름표에 나열됩니다.

대부분의 상황에서 리츠는 FFO를 직접 계산해서 투자자에게 제공합니다. 10K, 10Q 또는 보도자료(press release)에 계산된 FFO 및 계산방법이 작성됩니다.

FFO는 무엇을 알려주나요?

FFO는 리츠에 의해 창출된 현금을 측정하는 기준이며, 부동산 회사들은 FFO를 운영성과의 벤치마크로 사용됩니다. FFO는 현금흐름표(CFS)에 보고되는 리츠의 영업 현금흐름과 혼동하면 안됩니다. FFO는 정기적이고 지속적인 사업활동에서 기업에 유입되는 현금과 그에 상응하는 순익을 측정합니다. 그러므로, FFO를 현금흐름의 대안이나 유동성의 측정치로 사용해서는 안됩니다.

예를 들면 일반 기업의 현금흐름은 자산의 매각으로 벌어들인 현금을 수익으로 간주하여 당기순이익에 포함합니다. 하지만, 리츠는 이런 일회성 부동산 매각 자금의 손익은 차감하고, 손실은 더하여 일회성 수익/비용을 제외시킵니다.

FFO가 왜 리츠 성과를 잘 측정하나요?

FFO는 리츠의 실제 영업활동을 왜곡할 수 있는 감가상각비와 같은 비현금성 비용을 제외합니다.미국 GAAP 및 IFRS 회계에서는 모든 리츠가 투자부동산을 표준 감가상각방법 중 하나를 사용하여 사용기간에 걸쳐 감가상각하도록 요구합니다. 그러나 많은 투자부동산은 실제로 시간이 지남에 따라 오히려 가치가 증가하므로 리츠로부터 발생하는 가치를 설명할 때 비현금성 감가상각비를 포함할 경우, 리츠의 수익이 저평가될 수 있습니다. 이 문제를 조정하기 위해서는 감가상각비는 당기 순이익에 추가되서 계산됩니다.

언급한 바와 같이, 주당 FFO는 때때로 기업의 주당이익에 대한 보충으로 제공됩니다. 주당 FFO는 주주들의 보통주 1 주당 얼마나 많은 수익이 창출되고 있는지를 측정합니다. FFO는 투자자들과 경영진이 리츠의 자금이 효과적으로 사용되고 있는지를 판단하는 데 도움이 됩니다. 리츠의 배당성향을 계산할 때는 배당금액을 순이익(NI)으로 나누지 않고, FFO로 나눕니다.

AFFO는 무엇인가요?

AFFO는 FFFO에서 한단계 조정(Adjustment) 과정을 통해 리츠의 현금흐름을 더욱 정확히 측정하고자 합니다.

FFO에 임대료 인상(rent increase)분을 더하고, 현재 부동산을 유지하기 위한 자본적 지출금액(maintenance capex)를 차감하여 계산됩니다.