캡 레이트(Cap rate)

캡 레이트(Cap rate)는 부동산 업계에서 부동산 투자의 수익률을 나타내는데 사용됩니다.

핵심요약
  • 캡레이트(Cap rate)는 부동산의 순영업이익과 시장가치를 활용하여 계산됨
  • 캡레이트는 부동산 투자로부터 투자자들이 자금을 회수하는 기간을 암시해줌
  • 캡레이트가 낮을수록 거래배수가 높다고 해석되나, 높다고 저평가되었다고 판단할 수 없음

캡 레이트(Cap rate)는 분석에 어떻게 활용되나요?

캡 레이트(Cap rate)는 부동산 시장에서 유사한 부동산 간에 상대적 가치를 빠르게 비교하는 데 사용됩니다. 이때 레버리지, 화폐의 시간가치, 부동산 개선 등에 따른 미래현금흐름을 고려하지 않기 때문에 투자 판단을 위한 유일한 지표로 사용해서는 안 됩니다. 좋은 캡레이트와 나쁜 캡레이트에 대한 명확한 범위는 없으며, 캡레이트 수치는 크게 부동산 업계와 금융시장의 금리에 따라 변동됩니다.

캡 레이트는 부동산을 대출이 아닌 전액 현금/자본으로 취득한다고 가정할 때 1년 동안의 수익률을 나타냅니다. 즉, 부동산의 본질적, 자연적, 그리고 무차입 수익률을 나타냅니다.

캡 레이트의 계산식

캡 레이트를 계산하기 위한 다양한 버전이 있습니다. 가장 널리 사용되는 공식은 순영업수익(Net Operating Income, NOI)을 부동산의 사장가치로 나눠서 계산하는 것 입니다.

순영업수익(NOI)은 부동산에서 발생한 (예: 임대료) 연간소득으로, 부동산 관리에 필요한 모든 비용을 차감하여 산출됩니다. 이 비용에는 시설의 정기적인 유지관리비용 및 재산세도 포함됩니다.

캡 레이트 활용 예시

투자자가 100억 원을 가지고 있고 이용할 수 있는 두 가지 투자 옵션 중 하나에 투자를 고려하고 있다고 가정해보겠습니다. 하나는, 명목상 연 3%의 이자를 제공하는 안정적인 국고채에 투자할 수 있고, 다른 하나는 상업용 건물 구입에 사용될 수 있습니다. 두 번째 경우 연간 받는 총 임대료가 9억 원이고 투자자가 각종 유지비와 재산세를 합쳐 총 2억 원을 내야 한다고 가정하겠습니다. 즉, 부동산 투자로 인한 순이익은 7억 원 입니다. 첫 해 동안 부동산 가치가 원래 매입 가격인 100억 원에서 안정적으로 유지됩니다.

캡 레이트는 7억원 / 100억원 으로, 7%로 계산됩니다. 이 7%의 수익률은 무위험 국고채에서 구할 수 있는 3%보다 더 높습니다. 추가로 발생하는 4%는 투자자가 부동산 시장에 투자함으로써 부담하는 위험에 대한 수익률을 나타냅니다. 예를 들어, 세입자 중 몇 명이 이사를 갈 수도 있고, 그 부동산의 임대수익이 4억 원으로 줄어들 수도 있습니다. 각종 유지 보수 비용과 재산세에 대한 2억원을 줄이고 부동산 가치가 100억 원에 머무른다고 가정하면 캡레이트는 2%로 계산됩니다. 이런 수익률은 무위험 채권에 투자하면서 발생하는 수익보다 적습니다. 하지만 반대로, 임대수익이 증가하면 캡레이트는 더 높아집니다.

부동산 투자자들이 이론적으로 이용할 수 있는 무위험 수익률 대비 초과 수익률은 아래와 같은 리스크 요소 때문에 발생합니다.
– 자산 사용 기간, 위치 및 상태
– 자산 유형: 사무실, 리테일, 산업, 리조트/호텔, 요양원 등
– 임차인의 지불능력 및 입주율
– 임차인의 임대 기간 및 임대료 구조
– 부동산의 전반적인 시장률과 가치평가에 영향을 미치는 요인
– 지역의 거시경제 펀더멘털 및 임차인의 비즈니스에 영향을 미치는 요인

캡 레이트를 해석하는 다양한 관점

캡레이트는 부동산에 투자된 금액을 회수하는 데 걸리는 기간을 계산하는데 활용될 수 있습니다. 예를 들어, 10%의 캡레이트를 가진 부동산은 투자금을 회수하는 데 약 10년이 걸릴 것입니다. 5%의 캡레이트를 가진 부동산은 부동산 자금을 회수하는데 약 20년이 걸릴 것 입니다. 즉, 캡레이트의 역수를 부동산 회수 기간을 간략하게 계산하는데 활용할 수 있습니다.

캡레이트가 낮을수록 부동산 투자의 회수기간이 길어지는 것이므로, 부동산의 거래배수가 높아진다고도 해석될 수 있습니다. 캡레이트가 높으면 부동산 투자수익 전망이 상대적으로 낮기 때문에, 오히려 위험 수준이 높다는 것으로도 해석될 수 있습니다.

개념의 이해를 돕는 관련기사